Brakuje powierzchni biurowych na warszawskim rynku. Nowe projekty w centrum będą oddawane do użytku dopiero za dwa–trzy lata.
W pierwszym półroczu tego roku do użytku w Warszawie oddano zaledwie 18,7 tys. mkw. powierzchni biurowej. To najgorszy wynik od lat. – Mamy do czynienia z luką podażową w centralnych lokalizacjach Warszawy. Eksperci zapowiadali ją od wielu miesięcy – ocenia Jakub Potocki, associate director w Dziale Powierzchni Biurowych w Axi Immo. Ograniczona podaż przekłada się na wzrost stawek czynszów i wydłużenie czasu trwania umów. Luka podażowa na warszawskim rynku biurowym to wynik kilku czynników. Pandemii, spowolnienia gospodarczego, rosnących kosztów utrzymania nieruchomości. Także zmian w sposobie wykonywania pracy, wprowadzeniem pracy zdalnej do Kodeksu pracy. I większego popytu ze strony ukraińskich firm, które z powodu wojny coraz częściej przenoszą się do Polski.
Według ekspertów nowe projekty w stolicy oczywiście powstają. Będą oferować atrakcyjną powierzchnię biurową. Najemcy skorzystają z nich jednak dopiero za dwa–trzy lata. A te biura, które już teraz można skomercjalizować, są w znacznym stopniu wynajęte. Według Jakuba Potockiego, problem mają najemcy poszukujący biura, jeśli chcą przeprowadzić się do lepszej lokalizacji. Skorzystać z nowocześniejszego biura.– Często mają do wyboru maksymalnie dwa, trzy projekty – tłumaczy w rozmowie z agencją Newseria Biznes. Łączna powierzchnia na stołecznym rynku biurowym na koniec I półrocza 2023 roku sięgnęła 6,25 mln mkw. Nowa podaż jest jednak na rekordowo niskim poziomie. Zgodnie z raportem Axi Immo „Rynek biurowy w Warszawie – I połowa 2023 roku” w tym okresie oddano do użytku zaledwie 18,7 tys. mkw. powierzchni biurowej. Dla porównania w całym 2021 roku było to ponad 300 tys.. A w 2022 roku – niemal 250 tys. mkw. l – wynika z danych zawartych w raporcie.
Problem przede wszystkim w Centrum
Dodatkowo wszystkie obiekty oddane do użytku w ostatnich miesiącach powstały w strefach poza centrum. A to ten rejon miasta cieszy się największym zainteresowaniem firm. – W centrum miasta na jedną powierzchnię jest kilka zainteresowanych firm. To wynajmujący często wybiera albo też powierzchnia zostanie wynajęta temu, który pierwszy sfinalizuje kontrakt. Możemy przewidywać, że w najbliższym roku ten trend raczej się utrzyma – ocenia Jakub Potocki. Popyt na warszawskim rynku biurowym w całym pierwszym półroczu 2023 roku wyniósł niemal 326 tys. mkw. Centrum i Centralny Obszar Biznesu skupiły 58 proc. zainteresowania. To właśnie w podstrefie biurowej Centrum-Zachód, blisko ronda Daszyńskiego, powstaje najwięcej powierzchni biurowej. Wśród kluczowych projektów są m.in. The Bridge, Biurowiec B w ramach projektu wielofunkcyjnego Towarowa 22 czy The Form. Gotowy do użytku będzie w latach 2024–2025. Na koniec czerwca br. w budowie pozostawało ok. 230 tys. mkw. nowej powierzchni biurowej.
Firmy chcą zachęcić ponownie pracowników do pracy z biura. – Kładą nacisk na to, żeby biuro było w odpowiedniej lokalizacji, np. blisko metra. Również na to, żeby było możliwie przyjazne dla pracowników. Popularność Centralnego Obszaru Biznesu i szeroko pojętego centrum Warszawy na pewno będzie widoczna w odpływie najemców ze starszych projektów. Swoim standardem nie spełniają one kryteriów biur klasy A czy nawet B. Najemcy będą się przenosić do nowszych projektów. Starsze będą miały kilka opcji dalszego funkcjonowania. Oferować bardzo atrakcyjne warunki najmu, albo przejść mniej lub bardziej gruntowną rewitalizację – podkreśla ekspert. Zainteresowanie najemców centralnymi strefami Warszawy potwierdzają wskaźniki pustostanów. Od II kwartału 2021 roku systematycznie spada (o 3,9 pkt proc.) poziom niewykorzystanej powierzchni biurowej w centrum. Dziś wynosi 9,9 proc. W pozacentralnych strefach Warszawy współczynnik powierzchni niewynajętej wyniósł 12,7 proc. na koniec I półrocza 2023 roku. To poziom o 1,3 pkt proc. wyższy niż dwa lata temu.
Znacznie lepiej na Służewcu
Obecnie niemal połowa budynków biurowych w centralnych strefach Warszawy nie ma powierzchni do wynajęcia od zaraz. Niemal połowa wolnej powierzchni znajduje się w 15 obiektach. Coraz mniejszym zainteresowaniem cieszą się lokalizacje, które jeszcze dekadę temu przyciągały najemców. Obecnie najwięcej wolnej powierzchni jest na Służewcu. Ok. 220 tys. mkw., a wskaźnik pustostanów przekroczył tu 20 proc. – Mamy tam do czynienia z kilkoma sytuacjami, w których stare budynki biurowe są wyburzane. Powstaną nowe projekty mieszkaniowe. Na pewno dalej te lokalizacje będą się cieszyły popularnością. To przede wszystkim tańsza alternatywa dla centralnych lokalizacji. Swoje biura lokują tam firmy np. z branży service. Czy takie, które potrzebują mieć biuro blisko tras wylotowych z Warszawy czy lotniska Okęcie – zauważa Jakub Potocki. Na koniec II kwartału 2023 roku czynsze wyjściowe wynosiły 18–27,5 euro za mkw. w prestiżowych budynkach zlokalizowanych w strefach centralnych. W innych dzielnicach czynsze zaczynały się już od 10 euro.
– Rosną zarówno stawki ofertowe, jak i stawki efektywne. Z odmienną sytuacją mamy do czynienia na Służewcu Przemysłowym na Mokotowie. Tam poziom pustostanów przekracza 20 proc. Popyt nie jest tak duży, zainteresowanie powierzchnią nie wróciło do poziomu sprzed pandemii. Najemcy mogą więc liczyć na znacznie atrakcyjniejsze warunki najmu – mówi ekspert. Przy szybujących w górę opłatach eksploatacyjnych, rosnących stawkach czynszu część właścicieli wymaga dłuższej umowy. Na koniec 2022 roku Axi Immo oceniało, że na fali renegocjacji czy podczas podpisywania nowych kontraktów będziemy świadkami transakcji na minimum siedem lat. Na zachodzie Europy średni czas najmu wynosi już nawet 12 lat. – Większość zawieranych umów to są nowe umowy. Czyli związane z relokacjami. Mniej niż połowa to renegocjacje. Natomiast zwłaszcza w centrum, w związku z luką podażową, spodziewamy się, że więcej umów będzie zawieranych w formie renegocjacji. Najemcy będą się decydowali pozostać w obecnym biurze z uwagi na brak realnej alternatywy – ocenia Jakub Potocki.
(Newseria)